Decyzja o ogłoszeniu upadłości to często ostatnia deska ratunku dla osób pogrążonych w długach. Upadłość konsumencka to proces prawny, który może mieć znaczący wpływ na różne aspekty życia dłużnika, w tym na umowy najmu mieszkania. Osoby stające w obliczu upadłości konsumenckiej często zastanawiają się, jak sytuacja ta wpłynie na ich bieżące umowy najmu i możliwości mieszkalne. W obliczu upadłości konsumenckiej, najemcy stają przed szeregiem pytań dotyczących ich przyszłości mieszkalnej, prawnego statusu umów najmu oraz możliwości kontynuowania życia w wynajmowanym lokalu.
Umowa najmu i jej strony
Umowa najmu jest umową, na mocy której jedna strona (najemca) otrzymuje prawo do korzystania z nieruchomości należącej do drugiej strony (wynajmującego), w zamian za ustalone wynagrodzenie.
Wynajmujący to natomiast osoba fizyczna lub prawna, która jest właścicielem nieruchomości i udostępnia ją najemcy w zamian za czynsz. Wynajmujący ma obowiązek zapewnić najemcy nieruchomość w stanie umożliwiającym jej użytkowanie zgodnie z przeznaczeniem oraz utrzymać ją w tym stanie przez cały okres trwania najmu.
Najemca to osoba fizyczna lub prawna, która uzyskuje prawo do korzystania z nieruchomości na określonych warunkach i za określone wynagrodzenie. Najemca zobowiązany jest do używania nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem i dbania o nią, jak również do terminowego uiszczania czynszu.
Upadłość konsumencka a umowa najmu
Ogłoszenie upadłości konsumenckiej wpływa na stosunki prawne dłużnika, w tym również na zawarte umowy najmu. Skutki prawne ogłoszenia upadłości w przypadku umów najmu zależą od tego, czy upadły był najemcą, czy być może wynajmującym.
Upadłość wynajmującego
Zgodnie z obowiązującą zasadą, umowa najmu nieruchomości należącej do upadłego, wiąże strony stosunku, jeśli nieruchomość została wydana najemcy przed ogłoszeniem upadłości! Jeśli upadły zawarł umowę najmu mieszkania, lecz jej nie wydał przed ogłoszeniem upadłości, umowa ta nie będzie wiązać syndyka.
Natomiast, jeśli upadły wydał mieszkanie najemcy przed ogłoszeniem upadłości, umowa ta będzie wiązać strony i syndyka. W takim przypadku to syndyk będzie pobierał czynsz za najem i będzie występował w roli wynajmującego. Syndyk może również wypowiedzieć umowę najmu na zasadach ustawowych lub w terminie określonym w umowie.
Upadłość najemcy
Jeżeli to najemca mieszkania jest objęty upadłością konsumencką, a mieszkanie nie zostało wydane najemcy przed ogłoszeniem upadłości, każda ze stron stosunku może odstąpić od umowy najmu. Oświadczenie o odstąpieniu może zostać złożone w terminie 2 miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości.
W przypadku, gdy przedmiot najmu, tj. mieszkanie, był już wydany najemcy w dniu ogłoszenia upadłości konsumenckiej, syndyk może wypowiedzieć umowę najmu, nawet wtedy, gdy ustawa czy postanowienia umowy tego nie przewidują. Rozwiązanie umowy nie może nastąpić przed upływem terminu, za który czynsz zapłacono z góry.
Upadłość konsumencka a umowa najmu mieszkania
Bezapelacyjnie, upadłość konsumencka wpływa na zawartą umowę najmu. Skutki są różne, w zależności, która strona stosunku ogłasza upadłość konsumencką. Jeśli upadły jest właścicielem wynajmowanego mieszkania, mieszkanie to wejdzie w skład masy upadłości, a dochód z tytułu najmu owego mieszkania będzie zasilał masę upadłości przez okres trwania postępowania upadłościowego. Może dojść również do tego, że syndyk sprzeda przedmiot umowy najmu.